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二手房买卖风险多?使用干货让你少吃亏

作者: 时间:2017/6/16 17:29:00 来源:搜狐焦点网

摘要:狼在这段房价又开始疯涨日子里,希望通过本文为正在或将要进行房屋交易的人们提供一些有益的帮助;希望能减少一些诉讼纠纷,即便是减少一起,也是在传播“无讼”;希望能让诚实守信更多一些 ......

狼在这段房价又开始疯涨日子里,希望通过本文为正在或将要进行房屋交易的人们提供一些有益的帮助;希望能减少一些诉讼纠纷,即便是减少一起,也是在传播“无讼”;希望能让诚实守信更多一些传播,即便是多一点,也是在传播“有信”。

本文分为两部分。第一部分告诉你:买家必须要严格履约,尤其在这房价要升天的特殊时期,某些卖家憋着等你违约,若买家此时违约,实属咎由自取,卖家一旦抓住买家的违约行为(达到约定或法定解除条件),就有权解除二手房合同,甚至要求买家承担违约赔偿。第二部分告诉你:个别不良卖家,故意设套害人,律师教你如何一一识破。

第一部分 买家严格履约

1、购房资格

易犯错误:不少买家自以为资格没有问题,结果签约后资格核验不通过,导致合同无法继续履行,卖方有权解除合同,甚至要求赔偿违约金。以北京为例,常见的核验不通过情形有:社保缴纳中断过、社保曾短暂迁至京外又回京、通过黑中介突击补交、个税不连续、一些合伙类型企业个税缴纳不具有连续性等。

律师支招:买家必须落实自己的购房资格是否完善,否则绝不签约。社保记录可以在官网查询;持身份证,在社保中心和税务所可以现场查询社保和个税缴纳记录。买房人应当花半天时间,先查询,后签约。

2、定金支付义务

易犯错误:未按时、足额缴纳定金,或未留存有效付款凭证。买家一旦出现这样错误,卖家就有可能根据迟延履行责任条款,解除合同。

律师支招:首先,支付定金是买家的义务,必须足额且准时支付,如果支付有困难,在订立合同前就必须考虑好,在订立合同时,根据自己的能力和状况作出约定。第二,现金支付的,必须让卖方给你出具收据;汇款转账的,必须支付到卖方本人的账户,或者卖方书面签字指定的收款账户,汇款后留存好汇款凭证,如果可以,最好让卖方出具收据。

3、首付款支付义务

常犯错误:首付款通过第三方监管平台支付的,常见的错误有:选错监管方式、选错监管机构。(首付款直接支付给卖家的,参见第2点)

律师支招:有一类监管,支取的条件是二手房合同履行完毕后,持证明文件由监管机构放款,若期间发生任何纠纷,任何一方无法提取款项,此方式可取;还有一类监管,不少银行都提供,支取的条件是某个约定时间到来,则自动放款给卖家,此方式不可取,因为二手房合同履行过程有很多变量,甚至纠纷,原定时间到了,买家未必已经取得相应房屋权利。有关监管机构,有些地方的不动产登记中心提供监管服务,可取;有些非常有诚信的二手房中介机构,在银行开设有监管专户并在建设主管部门备案,可取;一些二手房小中介未经备案的所谓监管账户,不可取,已发生多起卷款潜逃事件。

4、申请贷款义务

常犯错误:买家在二手房合同中约定批贷的具体时间;买家没有约定第一次申贷失败后的处理方式。买家如果犯了第一个错误,极容易构成迟延履行,让卖家抓住机会解约;买家如果犯了第二个错误,申贷失败,自有资金难以支付,也会导致卖家解除合同。

律师支招:买家在二手房合同中只能根据自身情况,约定何时提交申贷资料,而不能约定何时取得批贷通知,因为何时批贷是银行和公积金中心的权利,买家是掌控不了的;买家在二手房合同中必须约定,第一次申贷失败后的处理方式,律师建议的方式是:若第一次申贷失败,买家有权利更换其他银行等金融机构再次申请,再次申请失败的,应在N日内自行筹集款项支付(如买家有能力自行支付余款)/或选择约定:合同解除,双方互不承担违约责任,但卖家因合同履行花费的合理支出由买家承担。

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